REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, ELEMENTO INDISPENSABILE
Il regolamento di condominio è l’atto con il quale il condominio si costituisce e detta le regole relative alla sua amministrazione.
E’ infatti affidata al regolamento di condominio la ripartizione delle spese e i diritti e gli obblighi di ciascuno sulle parti comuni.
Il regolamento di condominio viene adottato dall’assemblea per disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione dei costi per la gestione delle stesse.
Dotarsi di un regolamento condominiale diventa obbligatorio per tutti i condomini con più di 10 proprietari (https://www.ricercagiuridica.com/codici/vis.php?num=9621). E’ anche vero che la violazione della normativa non prevede alcuna sanzione e in caso di mancata esecuzione, a regolare i rapporti tra condomini interverranno le norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.
In ogni caso, dotarsi di una serie di ‘leggi condominiali’ può essere utile e semplificare i rapporti tra proprietari anche nell’ambito di condomini con meno di 10 proprietari.
Per approvare il regolamento di condominio basta la maggioranza assembleare prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile e cioè, in prima convocazione la maggioranza dei presenti che rappresenti (in somma di millesimi) almeno la metà del valore dell’edificio oppure in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e al-meno 1/3 del valore dell’edificio.
Attenzione che il regolamento approvato con la semplice maggioranza può regolare solo l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, senza andare a derogare le norme imperative del codice civile (a condizione che non si tratti di norme inderogabili e imperative).
Parliamo quindi di regole che potremmo definire ‘comuni’ attraverso le quali possono essere regolamentati per esempio l’orario di gioco dei bambini in giardino, il numero di bici che possono essere collocate per condomino nell’eventuale rastrelliera oppure depositare oggetti e limitare rumori.
Per intervenire e regolamentare situazioni in deroga alle norme imperative del codice civile, come per esempio quelle che riguardano l’ambito delle proprietà private sono invece necessari regolamenti di condominio accettati all’unanimità e in questo caso parliamo sostanzialmente delle seguenti tipologie: regolamento assembleare votato all’unanimità in assemblea e regolamento contrattuale, davanti al notaio nel momento in cui acquistano l’appartamento dall’originario costruttore. Attenzione che anche il regolamento contrattuale deve essere approvato all’unanimità.
In queste tipologie di regolamento di condominio, con approvazione all’unanimità è quindi possibile intervenire anche in ambito privato, stabilendo per esempio il divieto di modificare la destinazione d’uso delle singole unità abitative, vietando che gli appartamenti dei singoli condomini possano essere adibiti a sedi di partito, Bed & Breakfast o altre attività commerciali.
Attenzione in questo caso a non lasciare falle nell’adozione del regolamento di condominio che possano essere sfruttate nel corso del tempo da successivi acquirenti, che andranno a sostituire gli originali proprietari firmatari del regolamento.
Per tutelare gli acquirenti, la giurisprudenza ritiene quindi che il regolamento condominiale diventi valido e opponibile ai nuovi proprietari solo se trascritto nei pubblici registri immobiliari; in questo modo ogni interessato all’acquisto, prima della firma dell’atto di vendita, può prenderne visione.
In alternativa, secondo alcune pronunce, è ugualmente valido nei confronti dell’acquirente il regolamento allegato al rogito notarile con cui è stato comprato l’appartamento;
Naturalmente, il regolamento di condominio è obbligatorio anche per l’affittuario e sarebbe buona norma da parte dei proprietari, allegarlo al contratto di affitto.
Quello che segue è un breve elenco di norme inerenti i diritti inviolabili dei singoli condomini che NON possono comunque essere derogati dal regolamento anche ottenuto da consenso unanime:
- non si può imporre ai proprietari di rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni dell’edificio
- non può escludere che uno o più condomini non partecipino alle spese comuni secondo i rispettivi millesimi
- non può derogare alle norme del codice civile che regolano la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio e i relativi compiti e poteri;
- non può vietare o limitare il diritto dei condomini di contestare, dissentire o impugnare le delibere dell’assemblea;
- non può prevedere eccezioni al principio di indivisibilità delle parti comuni dell’edificio; pertanto il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni;
- non può modificare le regole sulla rappresentanza e voto in assemblea;
- non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) del codice civile.
- non può vietare di possedere o detenere animali domestici.
- Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.
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