Cambiare amministratore ? Niente di complicato.
Poche e semplici regole per cambiare amministratore, un problema spesso sopravvalutato
Cambiare amministratore a volte è la soluzione migliore per riparare al deteriorarsi del rapporto tra il professionista e i condòmini. Il legame tra condominio e amministratore si basa infatti sulla sulla fiducia, sentimento indispensabile perché tutto funzioni correttamente, come un meccanismo perfettamente registrato.
Ricordiamoci che l’amministratore di condominio è quella figura (mandatario) che, in virtù di contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell’interesse di un altro soggetto (mandante). Volendo semplificare al massimo con un’analogia, l’assemblea costituisce la mente del condominio mentre l’amministratore il braccio. L’assemblea delibera mentre l’amministratore esegue.
E’ quindi proprio grazie alla fiducia che il condominio, rappresentato nell’organo supremo dell’assemblea, può essere sicuro che quanto ha deciso venga effettivamente eseguito come ci si aspetta. Naturalmente il compito di un buon amministratore non è solo quello di eseguire ciecamente quanto stabilito in assemblea, ma deve contribuire al raggiungimento di decisioni ottimali mettendo a disposizione le proprie nozioni tecniche, legali e fiscali, oltre all’esperienza maturata nel settore.
Purtroppo come in qualsiasi rapporto può accadere qualcosa che incrina l’indispensabile clima di fiducia e in questo caso l’intero meccanismo funziona male e ne risente l’intera proprietà. Spesso in questi casi la soluzione migliore può essere quella di interrompere serenamente il rapporto tra le parti e cambiare amministratore.
In molti casi questa decisione viene continuamente rimandata perché si immagina possa essere particolarmente complicata, perché si pensa sia necessario aspettare la riunione annuale o perché non si sa come procedere.
Forse non sempre è a conoscenza dei condomini che, come sancito dall’art. 1129 c.c., l’assemblea condominiale regolarmente costituita, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, con le maggioranze previste per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, può revocare l’amministratore.
Questi avrà diritto a ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente pattuito, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni. È anche possibile, almeno ipoteticamente, che l’amministratore revocato senza giusta causa si rivolga al Tribunale (e dapprima al condominio) pretendendo non solo il saldo del compenso totale, ma anche il risarcimento di eventuali danni che potrebbe sostenere di aver subito in seguito alla prematura conclusione del mandato a suo tempo ricevuto.
Questa ipotesi prevede comunque l’attivazione di una procedura lunga, non semplice e dal risultato non certo. Conviene quindi anche al professionista accettare il fatto che il rapporto di fiducia si è interrotto, accettare il saldo di quanto avrebbe comunque ricevuto per il periodo durante il quale avrebbe ricoperto il ruolo e che in ogni caso, a scadenza ne sarebbe stata richiesta la revoca.
Si tratta, è evidente, di una scelta, che come accennato all’inizio, nella maggior parte dei casi viene fatta quando non c’è più il rapporto di fiducia tra condominio e professionista.
A questo punto è utile ricordare che il quorum richiesto per la nomina dell’amministratore è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) (art. 1136 II° co. c.c.). Quindi, con lo stesso quorum può essere chiesta la revoca del mandato all’amministratore.
Manca ancora un elemento importante in quanto, per decidere di revocare l’attuale amministratore, non è indispensabile aspettare la prima assemblea regolarmente convocata che abbia tra i punti all’ordine del giorno quello relativo alla conferma dell’attuale amministratore.
La convocazione di un’assemblea straordinaria può infatti essere richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Riassumendo:
- l’assemblea in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, può revocare e cambiare amministratore
- il quorum richiesto per la revoca dell’amministratore è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi)
- la convocazione di un’assemblea straordinaria può essere richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi)
- la revoca dell’amministratore deve essere indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea
- se l’amministratore non convoca l’assemblea richiesta dai condomini di cui al punto precedente entro 10 giorni, gli stessi possono procedere all’autoconvocazione
Insomma, tutto sommato non è poi così complicato come potrebbe sembrare. Ricordiamo che per domande e approfondimenti sull’argomento o su altre tematiche relative il condominio, tutti i mercoledì dalle ore 18.00 alle ore 19.00 sul sito www.amministrazioni-negrisoli.it siamo presenti in chat per rispondervi in diretta. Per qualsiasi esigenza e domanda passate anche a trovarci su facebook.
