Intervista allo Studio Negrisoli per la rubrica LiveSocial di Radio News 24
Spesso sottovalutata, l’attività dell’amministratore condominiale è invece una delle più complesse sotto molti punti di vista. L’amministratore rappresenta infatti il condominio civilmente e penalmente, si occupa della gestione contabile, ne gestisce la manutenzione e contemporaneamente deve cercare di mantenerne l’armonia.
In pratica l’amministratore deve di volta in volta assumere le vesti di consulente legale, fiscale e tecnico. Solo un’adeguata formazione, una rigorosa professionalità e una forte passione possono garantire un efficiente operato da parte del professionista.
Condominio è comunità
Un volantino da stampare e attaccare sui portoni, in portineria o in qualsiasi altro luogo visibile del condominio per aiutare i vicini che non possono uscire o che hanno bisogno di aiuto in questi giorni di emergenza coronavirus. L’iniziativa “Mi prendo cura del mio vicino” è stata lanciata dall’assessore alla Felicità del Municipio 3 di Milano Luca Costamagna e poi rilanciata sui social dall’assessore di Milano Pierfrancesco Maran, che scrive: “Le autorità sanitarie invitano le persone sopra i 65 anni a stare a casa e ad evitare situazioni di affollamento. Anche per questo è importante che ci dimostriamo comunità. Non esitiamo a contattare i vicini che conosciamo e pensiamo possano avere bisogno; magari gli serve qualcosa o comunque una parola buona fa sempre piacere, è il senso della campagna. Tutti, istituzioni, imprese e cittadini, possiamo fare la nostra parte per aiutare gli altri in questa difficile situazione”.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, ELEMENTO INDISPENSABILE
Il regolamento di condominio è l’atto con il quale il condominio si costituisce e detta le regole relative alla sua amministrazione.
E’ infatti affidata al regolamento di condominio la ripartizione delle spese e i diritti e gli obblighi di ciascuno sulle parti comuni.
Il regolamento di condominio viene adottato dall’assemblea per disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione dei costi per la gestione delle stesse.
Dotarsi di un regolamento condominiale diventa obbligatorio per tutti i condomini con più di 10 proprietari (https://www.ricercagiuridica.com/codici/vis.php?num=9621). E’ anche vero che la violazione della normativa non prevede alcuna sanzione e in caso di mancata esecuzione, a regolare i rapporti tra condomini interverranno le norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.
In ogni caso, dotarsi di una serie di ‘leggi condominiali’ può essere utile e semplificare i rapporti tra proprietari anche nell’ambito di condomini con meno di 10 proprietari.
Per approvare il regolamento di condominio basta la maggioranza assembleare prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile e cioè, in prima convocazione la maggioranza dei presenti che rappresenti (in somma di millesimi) almeno la metà del valore dell’edificio oppure in seconda convocazione, un numero di voti che rappresenti 1/3 dei partecipanti al condominio e al-meno 1/3 del valore dell’edificio.
Attenzione che il regolamento approvato con la semplice maggioranza può regolare solo l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio, senza andare a derogare le norme imperative del codice civile (a condizione che non si tratti di norme inderogabili e imperative).
Parliamo quindi di regole che potremmo definire ‘comuni’ attraverso le quali possono essere regolamentati per esempio l’orario di gioco dei bambini in giardino, il numero di bici che possono essere collocate per condomino nell’eventuale rastrelliera oppure depositare oggetti e limitare rumori.
Per intervenire e regolamentare situazioni in deroga alle norme imperative del codice civile, come per esempio quelle che riguardano l’ambito delle proprietà private sono invece necessari regolamenti di condominio accettati all’unanimità e in questo caso parliamo sostanzialmente delle seguenti tipologie: regolamento assembleare votato all’unanimità in assemblea e regolamento contrattuale, davanti al notaio nel momento in cui acquistano l’appartamento dall’originario costruttore. Attenzione che anche il regolamento contrattuale deve essere approvato all’unanimità.
In queste tipologie di regolamento di condominio, con approvazione all’unanimità è quindi possibile intervenire anche in ambito privato, stabilendo per esempio il divieto di modificare la destinazione d’uso delle singole unità abitative, vietando che gli appartamenti dei singoli condomini possano essere adibiti a sedi di partito, Bed & Breakfast o altre attività commerciali.
Attenzione in questo caso a non lasciare falle nell’adozione del regolamento di condominio che possano essere sfruttate nel corso del tempo da successivi acquirenti, che andranno a sostituire gli originali proprietari firmatari del regolamento.
Per tutelare gli acquirenti, la giurisprudenza ritiene quindi che il regolamento condominiale diventi valido e opponibile ai nuovi proprietari solo se trascritto nei pubblici registri immobiliari; in questo modo ogni interessato all’acquisto, prima della firma dell’atto di vendita, può prenderne visione.
In alternativa, secondo alcune pronunce, è ugualmente valido nei confronti dell’acquirente il regolamento allegato al rogito notarile con cui è stato comprato l’appartamento;
Naturalmente, il regolamento di condominio è obbligatorio anche per l’affittuario e sarebbe buona norma da parte dei proprietari, allegarlo al contratto di affitto.
Quello che segue è un breve elenco di norme inerenti i diritti inviolabili dei singoli condomini che NON possono comunque essere derogati dal regolamento anche ottenuto da consenso unanime:
- non si può imporre ai proprietari di rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni dell’edificio
- non può escludere che uno o più condomini non partecipino alle spese comuni secondo i rispettivi millesimi
- non può derogare alle norme del codice civile che regolano la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio e i relativi compiti e poteri;
- non può vietare o limitare il diritto dei condomini di contestare, dissentire o impugnare le delibere dell’assemblea;
- non può prevedere eccezioni al principio di indivisibilità delle parti comuni dell’edificio; pertanto il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni;
- non può modificare le regole sulla rappresentanza e voto in assemblea;
- non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) del codice civile.
- non può vietare di possedere o detenere animali domestici.
- Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.
Per qualsiasi dubbio, necessità o informazioni in tema di regolamento di condominio, CONTATTACI
L’eterno dilemma dei rumori in condominio
Come sempre, provare prima con tolleranza e dialogo
Traffico, sirene, lavori pubblici, anche se non ce ne accorgiamo sono i rumori costanti che accompagnano la nostra vita.
Non ce ne accorgiamo perché ormai ci abbiamo fatto l’abitudine e spesso, è sufficiente dotarsi di buoni infissi isolanti per chiuderli fuori da casa nostra.
Ecco perché quando ci siamo isolati in quella che crediamo essere finalmente una silenziosa oasi felice, il rumore prodotto dai vicini ci trova particolarmente ‘sensibili’, rappresentando una delle principali cause di liti.
In base a un’indagine condotta da EuroAcustici, i rumori che interferiscono con il nostro ambiente di vita sono fonte di stress e malattie per la salute pubblica. Per 1 italiano su 3 a provocare i rumori più sgraditi sono i vicini.
Volendo stilare una breve classifica, al primo posto sono risultate le attività commerciali, come bar e alberghi, con climatizzatori e frigoriferi, insieme alle discoteche e i pub sotto casa, che popolano la rumorosa movida.
Al secondo posto tra i decibel più sgraditi, per un italiano su quattro sono televisione, radio, il vociare e il calpestio coi tacchi dei vicini di casa.
Poi, le attività industriali e artigianali seguite dal traffico, che è l’inquinamento fisico peggiore per le nostre orecchie ma ritenuto il più fastidioso solo dal 18,8% degli abitanti.
Per quanto riguarda i rumori molesti in condominio, una buona funzione preventiva può essere rappresentata da un preciso regolamento che possa limitare per quanto possibile, le principali fonti di rumori molesti, limitandoli almeno in precise fasce orarie.
Come avviene poi per la maggior parte delle questioni condominiali conviene comunque sempre, affrontare le situazioni con una buona dose di tolleranza e soprattutto, ricorrendo al dialogo.
In alternativa Il reato del disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, illecito (art. 659 c.p.) disciplina un reato contravvenzionale.
Ciò vuol dire che il comportamento illecito potrà essere sanzionato sia a titolo di dolo (detto più semplicemente per aver fatto rumore volontariamente) sia a titolo di colpa (per aver tenuto non volontariamente ma incautamente determinati comportamenti). L’interesse tutelato è l’ordine pubblico ossia la quiete pubblica e privata. (Fonte https://www.condominioweb.com/cani-in-condominio-disturbo.14223#ixzz5JTLMx4So
www.condominioweb.com)
Per quanto concerne la prova sul superamento della normale tollerabilità delle immissioni rumorose, la Corte considera che nulla vieta – in astratto – che: “l’entità delle immissioni rumorose e il superamento del limite della normale tollerabilità possa essere oggetto di deposizione testimoniale (anche in relazione agli orari e alle caratteristiche delle immissioni stesse), spettando poi al giudice valutare, oltre l’attendibilità, anche la congruità delle dichiarazioni rese rispetto al thema probandum” (Cass. civ. Sez. II, 12/02/2016, n. 2864).(Fonte https://www.condominioweb.com/rumori-in-condominio-la-prova-del-superamento-della-normale-tollerabilita.12443#ixzz5JTJkyGJ5
www.condominioweb.com)
Cambiare amministratore ? Niente di complicato.
Poche e semplici regole per cambiare amministratore, un problema spesso sopravvalutato
Cambiare amministratore a volte è la soluzione migliore per riparare al deteriorarsi del rapporto tra il professionista e i condòmini. Il legame tra condominio e amministratore si basa infatti sulla sulla fiducia, sentimento indispensabile perché tutto funzioni correttamente, come un meccanismo perfettamente registrato.
Ricordiamoci che l’amministratore di condominio è quella figura (mandatario) che, in virtù di contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell’interesse di un altro soggetto (mandante). Volendo semplificare al massimo con un’analogia, l’assemblea costituisce la mente del condominio mentre l’amministratore il braccio. L’assemblea delibera mentre l’amministratore esegue.
E’ quindi proprio grazie alla fiducia che il condominio, rappresentato nell’organo supremo dell’assemblea, può essere sicuro che quanto ha deciso venga effettivamente eseguito come ci si aspetta. Naturalmente il compito di un buon amministratore non è solo quello di eseguire ciecamente quanto stabilito in assemblea, ma deve contribuire al raggiungimento di decisioni ottimali mettendo a disposizione le proprie nozioni tecniche, legali e fiscali, oltre all’esperienza maturata nel settore.
Purtroppo come in qualsiasi rapporto può accadere qualcosa che incrina l’indispensabile clima di fiducia e in questo caso l’intero meccanismo funziona male e ne risente l’intera proprietà. Spesso in questi casi la soluzione migliore può essere quella di interrompere serenamente il rapporto tra le parti e cambiare amministratore.
In molti casi questa decisione viene continuamente rimandata perché si immagina possa essere particolarmente complicata, perché si pensa sia necessario aspettare la riunione annuale o perché non si sa come procedere.
Forse non sempre è a conoscenza dei condomini che, come sancito dall’art. 1129 c.c., l’assemblea condominiale regolarmente costituita, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, con le maggioranze previste per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, può revocare l’amministratore.
Questi avrà diritto a ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente pattuito, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni. È anche possibile, almeno ipoteticamente, che l’amministratore revocato senza giusta causa si rivolga al Tribunale (e dapprima al condominio) pretendendo non solo il saldo del compenso totale, ma anche il risarcimento di eventuali danni che potrebbe sostenere di aver subito in seguito alla prematura conclusione del mandato a suo tempo ricevuto.
Questa ipotesi prevede comunque l’attivazione di una procedura lunga, non semplice e dal risultato non certo. Conviene quindi anche al professionista accettare il fatto che il rapporto di fiducia si è interrotto, accettare il saldo di quanto avrebbe comunque ricevuto per il periodo durante il quale avrebbe ricoperto il ruolo e che in ogni caso, a scadenza ne sarebbe stata richiesta la revoca.
Si tratta, è evidente, di una scelta, che come accennato all’inizio, nella maggior parte dei casi viene fatta quando non c’è più il rapporto di fiducia tra condominio e professionista.
A questo punto è utile ricordare che il quorum richiesto per la nomina dell’amministratore è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) (art. 1136 II° co. c.c.). Quindi, con lo stesso quorum può essere chiesta la revoca del mandato all’amministratore.
Manca ancora un elemento importante in quanto, per decidere di revocare l’attuale amministratore, non è indispensabile aspettare la prima assemblea regolarmente convocata che abbia tra i punti all’ordine del giorno quello relativo alla conferma dell’attuale amministratore.
La convocazione di un’assemblea straordinaria può infatti essere richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Riassumendo:
- l’assemblea in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, può revocare e cambiare amministratore
- il quorum richiesto per la revoca dell’amministratore è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi)
- la convocazione di un’assemblea straordinaria può essere richiesta all’amministratore da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi)
- la revoca dell’amministratore deve essere indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea
- se l’amministratore non convoca l’assemblea richiesta dai condomini di cui al punto precedente entro 10 giorni, gli stessi possono procedere all’autoconvocazione
Insomma, tutto sommato non è poi così complicato come potrebbe sembrare. Ricordiamo che per domande e approfondimenti sull’argomento o su altre tematiche relative il condominio, tutti i mercoledì dalle ore 18.00 alle ore 19.00 sul sito www.amministrazioni-negrisoli.it siamo presenti in chat per rispondervi in diretta. Per qualsiasi esigenza e domanda passate anche a trovarci su facebook.
Porta blindata? Il punto debole resta la serratura
Vi sentite al sicuro con la vostra resistentissima porta blindata? Eppure qualsiasi porta ha un punto debole: la serratura.
Trapani, viti inserite nel cilindro per romperlo od estrarlo, il buon vecchio grimaldello e la nuova tecnica della chiave bumping sono tecniche utilizzate per violare le serrature delle porte blindate, rendendole di fatto inutili.
Se poi a queste tecniche si da una mano involontariamente lasciando in uso vecchie serrature con chiavi che ormai sono di pubblico dominio, ecco che la resistentissima e innovativa porta blindata non serve più a nulla.
Controllate dall’immagine all’inizio di questo articolo se la chiave che avete attualmente in uso è del tipo a doppia mappa e nel caso, rivolgetevi al vostro fabbro di fiducia. I costi non sono eccessivi e comunque sicuramente inferiori al danno che potreste ricevere dal trascurare il problema.
Le serrature a doppia mappa infatti sono ormai rese inefficienti dall’utilizzo del “grimaldello bulgaro” (https://youtu.be/vMfb3KRYUMQ), uno strumento da scasso che, infilato nella serratura, permette di ricostruire la forma della chiave originale e quindi di aprire la porta con relativa facilità.
Attenzione che in molti casi la serratura non viene nemmeno danneggiata e anzi addirittura richiusa, situazione che potrebbe creare non pochi problemi con l’eventuale assicurazione, perchè è complicato dimostrare l’effrazione e portare prove documentali a sostegno.
Oltre a sostituire la chiave a doppia mappa con una più sicura a cilindro europeo, per rendere ancora più complicato il lavoro del ladro, di fronte al cilindro potete far montare una piastrina di sicurezza (“defender”) a ulteriore difesa del cilindro stesso.
La rosetta di sicurezza, nota anche come defender o borchia di sicurezza, è un vero e proprio scudo di protezione che si monta sul lato esterno di un cilindro a profilo europeo, principalmente per contrastare i tentativi di spezzare, estrarre o ribattere all’interno il cilindro stesso.
